产品房交易合同被解除后，可以请求解除银行贷款合同吗？

2023-12-27 17：
19：24 赵佰龙智飞法律网

对于国内大部分买房人来讲，买房置业仍可说是事关其一生的大事。在产品房按揭贷款模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成产品房交易合同和产品房担保贷款合同两种法律关系。当产品房交易合同被确认无效或者被撤销将来，购房者对原来欲购得之房子将丧失期待及占有用。而此时，产品房担保贷款合同的存续对购房者而言已经毫无疑义。其订立产品房担保贷款合同时所期望之利益业已不复存在。所以在产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除后，产品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本期记者围绕这一主题整理了有关的裁判规则、专家看法与法律法规，供读者参阅。

裁判规则

1. 产品房交易合同解除后，产品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人——顾某诉淮南世纪正源房产开发公司房子交易合同纠纷案

案例要旨：因产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除，导致产品房担保贷款合同的目的没办法达成，当事人请求解除产品房担保贷款合同的，应予支持。

审理法院：安徽淮南田家庵区人民法院

案例来源：《人民法院报》2018年9月2日第3版

2. 产品房供应方逾期出货房子导致产品房交易合同及产品房担保贷款合同均被解除的，剩余贷款的返还责任应由供应方承担——许某某诉开发商房子交易合同纠纷案

案例要旨：产品房供应方逾期出货房子，买受方作为守约方有权解除产品房交易合同，其被解除后，产品房担保贷款合同也被解除的，产品房供应方应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受方并赔偿支付首付款产生的利息损失，同时承担剩余贷款的返还责任。

审理法院：江苏启东市人民法院

案例来源：江苏法院网，发布日期：2022年3月14日

3. 产品房交易合同被解除，导致产品房担保贷款合同的目的没办法达成的，产品房担保贷款合同也应当予以解除——沈某诉北京泰禾嘉信房产开发公司产品房预售合同纠纷案

案例要旨：现因开发商与购房者的产品房交易合同被解除，导致产品房担保贷款合同的目的没办法达成，故购房者与银行签订的购房担保合同应当予以解除，开发商应当向银行支付其未还贷款。

案号：（2021）京0115民初24012号

审理法院：北京大兴区人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月21日

4. 产品房交易合同已被生效判决解除的状况下，产品房担保贷款合同也应解除——徐某某、赵某某诉上海农村商业银行股份公司嘉定支行、上海新明环球置业公司金融借款合同纠纷案

案例要旨：因产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除，导致产品房担保贷款合同的目的没办法达成，当事人请求解除产品房担保贷款合同的，应予支持。该规定并未区别产品房交易行为系投资行为还是自住行为，故在产品房交易合同已被生效判决解除的状况下，产品房担保贷款合同也应解除。

案号：（2022）沪74民终1185号

审理法院：上海金融法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月7日

5. 以按揭贷款为付款方法的产品房交易合同当事人一方请求确认购房合同无效或者撤销、解除合同的情形下，致使借款合同也解除的，买受人和出卖人的债务构成不真的连带债务——中国工商银行股份公司涟水支行诉耿某某、陈某某、淮安金港房产开发公司金融借款合同纠纷案

案例要旨：法院作出生效判决解除去产品房交易合同，交易合同的权利义务关系已没有，因该合同解除，借款用于购买房子的购房担保合同的合同目的已没办法达成，在开发商占有借款的状况下，再由购房者继续向银行归还借款显然对购房者显失公平，故购房担保合同虽系有效合同，但仍应予以解除，开发商应将购房者在银行处所借的购房款返还给购房者。

案号：（2022）苏0826民初1547号

审理法院：江苏涟水县人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月25日

司法看法

1、产品房交易合同与产品房按揭贷款合同的关系

产品房担保贷款合同并非产品房交易合同的从合同。那样，它们之间是一种什么关系呢？大家觉得：两者之间系具备紧密联系但又相互独立的合同关系。说联系紧密的原因是：

1.买受人办理按揭贷款的目的就是为知道决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了产品房按揭贷款合同之后，银行会根据合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不能也没办法将该贷款挪作他用；

2.日常的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，特别是一次性付款能力较弱。同样，其获得贷款之后的还款能力也非常难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会需要买受人将它所购产品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。

即此，交易合同的标的物与贷款合同的担保物就具备了同一性。从二者的相互依存关系来看，与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体目前前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。

（摘自最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件司法讲解的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第304页）

2、在产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除将来，应否赋予产品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利

本条（《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第24条①，下同）赋予产品房按揭贷款合同的当事人在产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除将来可以解除贷款合同的首要条件是该合同之目的没办法达成。因此大家需要对合同目的做一考察。

合同目的简而言之就是当事人订立合同时所期望之利益。它是当事人订立合同的动因也是其后全部履行合同行为的追求所在。

对产品房按揭贷款合同的目的系于什么地方，存在不同理解。

有看法觉得，产品房按揭贷款合同质言之仍是贷款合同。借款人的合同目的就是获得贷款，而贷款人的目的就是放出贷款后，在安全收购贷款的同时获得贷款利益。

持上述看法的多为银行等金融机构。基于向买受人倾斜与两个合同之间相互依存的紧密程度的考虑，本司法讲解采纳与上述看法相异的立场，对产品房按揭贷款合同的合同目的作出一种更务实的讲解。

由前文论述可知，买受人（按揭贷款合同的借款人）与银行签订贷款合同的目的如仅仅讲解为获得贷款，即便不可以说是不尽正确的，至少也是不全方位的。在以后相当长的一段时期内，对于国内大部分买房人来讲，买房置业仍可说是事关其一生的大事。他们借得银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当产品房交易合同被确认无效或者被撤销将来，依相应的处置原则，买受人对原来欲购得之房子将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无疑义。其订立产品房按揭贷款合同时所期望之利益业已不复存在。

诚然，任何借款人的借款行为均有其特定的目的，若常见地觉得当该目的没办法达成时，就应赋予其解除贷款合同的权利，回答当然是相反的。

单纯存在于借款人方面的用法目的一般于贷款合同并无重大意义。但，依据产品房按揭贷款合同所具备的特殊性，本司法讲解在此对合同目的不可以达成作出了较灵活的讲解。

对于银行而言，假如没藉以提供担保的房地产存在，银行也绝不会向买受人发放贷款。虽然其贷款债权过去同时附有担保标的物的物保与开发商的人保，但伴随人民法院对产品房交易合同纠纷之生效判决的作出，担保标的物的现实权属状况将确定地发生变化。

更为堪忧的是，此种物权变动并不是基于担保物权设定人的法律行为而生。亦即阻却了银行担保物权之追及效力的行使。

理由是，经由判决发生的物权变动在性质上是依公法发生②之物权变动。因判决这种非法律行为的干涉，作为限制性物权的担保物权的追及效力亦会随之灭失其根基。此情形下，担保物系为法律上的灭失。担保物法律上的灭失仅生担保物权之物上代位效力的问题。

这与设定人以法律行为（如交易）出售担保物所有权而担保物权仍得依追及效力继续存在的状况不同。此时，银行对买受人因交易合同解除而受出卖人返还之价款只可行使物上代位权。

在司法讲解讨论过程当中，有看法觉得，应不同交易合同被确认无效、被撤销与被解除的不同环境而确定银行享有些担保物权追及效力存在与否。在交易合同被解除的情形，因合同在被解除之前是有效的，故买受人设定担保物权的行为亦为有效。尽管合同后被解除，但如担保物权已经登记，则出卖人因合同解除而复受原产品房交易合同项下的标的物或者权利之返还时即应一并承受于其上业已成立的负担，即此时担保物权之追及效力仍然存在适用的空间。唯这样，方能有力地保护依法设立的担保物权及物权登记的效力。

不可以否认，担保物权追及效力的问题比较复杂，但无论从何种看法，也是有悖于银行当初订立产品房按揭贷款合同时对于顺利收贷的期望。因此，司法讲解本条赋予产品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。同时，司法讲解并不觉得该“目的不可以达成”是什么原因在于当事人一方的违约行为。当然，银行可以综合考虑怎么样充分借助开发商的保证责任③以衡量请求解除贷款合同的利弊来决定此权利的行使与否及怎么样行使。银行发放按揭贷款是经营行为，获利的幸运并不是总能随着其左右，风险是不可以不有所虑及的。即使这样，银行对其利益圆满仍有可资选择的救济渠道。

本条规定在产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除将来，导致产品房按揭贷款合同的合同目的没办法达成的，当事人可以请求解除合同，旨在赋予按揭借款合同当事人请求解除合同之权利的规定旨在为其提供充分的诉权选择权，由于，此处合同目的之能否达成，其衡量标准系由按揭贷款合同当事人依自己意思决定。

（摘自最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件司法讲解的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第304~311页）

引使用方法条

中国民法典